GATESグループの事業と、本ファンドの位置づけ

GATESグループは、創業以来、投資用ワンルームマンションの販売を主軸として、お客様にご購入いただいた物件の賃貸管理までを自社で一貫して手がけてまいりました。グループ管理戸数は約3,000戸にのぼり、資産形成や節税など様々な目的を持つ個人投資家のお客様を厚く抱えております。

当社グループは、投資用ワンルームにとどまらず、お客様のライフプランやご要望に合わせて、一棟マンション・海外不動産・蓄電池、さらに節税ニーズに応える収益不動産まで、複数の事業を展開しております。物件を仕入れる力と、仕入れた物件を販売するお客様の基盤を自社で併せ持つことが、当社グループの一貫した強みです。

本ファンドは、こうした複数の事業のうち「節税ニーズに応える収益不動産」に位置づけられる一棟マンションを投資対象としており、本ファンドの出口となる売却もこの当社グループの顧客基盤を土台としています。

ファンド概要

本ファンドは、横浜市青葉区に位置する鉄骨造4階建・全23戸の一棟賃貸マンション「ドミールさつきが丘」を投資対象としております。

本物件は現在、満室稼働している賃貸中のレジデンスであり、運用期間中も安定した賃料収入が見込まれます。

本ファンドでは、運用期間4ヶ月以内に、減価償却による節税を目的とした当社の顧客基盤への売却を見込んでおり、その売却益と運用期間中の賃料収入を配当原資とした分配を予定しております。

物件の特徴

当社が節税ニーズに応える物件を選定する際、所在エリアそのものよりも、減価償却による節税メリットを取りやすい物件であるかどうかを重視しており、取得後に多額の減価償却費を比較的短い期間で計上しやすい物件を選んで仕入れています。

本物件は、1987年築・築約39年の鉄骨造一棟マンションです。法定耐用年数を超過、あるいはこれに近接した鉄骨造の物件は、取得後に多額の減価償却費を比較的短い期間で計上しやすく、給与所得等と損益通算することで所得税・住民税の負担軽減を図りたい高所得の個人投資家にとって、取得ニーズの高い物件となっております。

鉄骨造はRC造（鉄筋コンクリート造）等と比べて1年あたりの減価償却費が大きくなりやすく、一都三県にありながら一定の収益性が狙える本物件は、節税を目的とする層にとって希少性の高い物件です。本物件は、こうした買い手の受け皿となり得る物件です。

また、築年数の経過した物件に対する耐久面のご懸念につきましては、第三者の建物調査機関による検査・診断を実施し、建物の状態を客観的に確認することで、売却時の障害となり得る不安要素の解消を図っております。

※減価償却による節税効果や具体的な償却年数は、取得者の所得状況・保有資産・適用される税制等の個別事情によって異なります。本セクションは一般的な仕組みの説明であり、特定の節税効果を保証するものではありません。

運用戦略（なぜ4ヶ月で売れるのか）

対象物件は現況満室稼働しており、運用期間中も定期的な賃料収入が見込まれます。本ファンドの配当原資はこの賃料収入と売却益であり、配当原資が売却益のみに依存しない構造となっております。

売却先として狙うのは、当社の顧客基盤のうち、減価償却による節税を目的としている投資家です。当社は、家賃収入と売却益による資産形成のみならず、減価償却による節税を目的として一棟マンションへ投資されるお客様を数多く抱えており、直近の購入者の大半が年収1,000万円を超える高所得層となっております。

投資用一棟マンションは、ワンルーム投資より大きな減価償却費を計上できることから、本物件はこうした高所得層のお客様にとってニーズが高く、すでに多くの既存のお客様から一棟マンションへのご関心を確認しております。

こうした「節税目的で一棟を探している既存のお客様」をリストとして多く抱えているため、所在エリアを問わず購入の意思決定が早く、売却が即決に至りやすいことが当社の早期売却を支えています。当社における物件の平均売却期間（ローン審査含む）は約1.5ヶ月です。

運用期間4ヶ月は、平均売却期間 約1.5ヶ月に対して、売却活動をおよそ2回転できる余剰期間を見込んだ設計となっております。1組目の購入候補者の融資審査が不調となった場合でも、運用期間内に2組目の審査・成約を充分に見込める設計です。

仮に、運用期間内に売却が決まらない場合も、現況で安定的な賃料収入を得ているため、GATES社で見込み買取価格で買取して保有する予定となっており、売却・償還の蓋然性を高めた出口設計としております。

スケジュール

本ファンドは、上記のスケジュールで運用いたします。運用期間は2026年7月15日から2026年11月12日までの約4ヶ月間であり、分配は償還時に行います。

優先劣後構造による運用

本ファンドにおいては優先劣後構造を採用しており、優先出資割合は約90%、劣後出資割合は約10%でファンドを設計しております。

優先劣後構造とは、投資家の元本保護を目的とした仕組みです。今回のファンドでは、投資家である皆様の優先出資分が全体の90％、事業者による劣後出資が10％となっており、運用において損失が発生した場合でも、劣後出資分10%が全額毀損するまで、みなさまの優先出資が元本毀損することはありません。