「22号」落選者優先ファンド

GATES FUNDING22号「港区三田 高級分譲レジデンス」で落選された方は、本ファンドにおいて投資申込額に関係なく優先的に当選対象となります。

ファンド概要

本ファンドは、沖縄県那覇市の国際通りエリアの土地と建物を投資対象としています。

フェーズ3までのプロジェクトを想定しており、本フェーズ1では、隣接する物件の取得に向けて、所有者と交渉を進めることと、現在ホテルとして営業をしている本物件のバリューアップと運営体制の見直しを実施します。

その後、隣接物件の取得のため、追加買取ファンドを組成し、一体での売却を目指します。

なお、本物件単体での売却で十分なキャピタルゲインを獲得できると判断した場合は、本フェーズ1で終了となります。

沖縄観光の定番「国際通り」の底堅いホテル需要

本物件は「国際通り」から徒歩30秒に位置しています。

「国際通り」は戦後の焼け野原から商店が並び「奇跡の1マイル」として沖縄県民に親しまれているのと同時に、お土産店、飲食店、ホテルなど多くの観光客が訪れるメインストリートでもあり、地元文化と観光が融合した全長約1.6Kmの通りです。

徒歩圏内には牧志公設市場、市場本通り、国際通り屋台村、壺屋やちむん通りなど人気の観光地があり、沖縄観光の中心地になっています。

また那覇空港からも車で15〜20分ほどの距離で、モノレールの「県庁前駅」や「牧志駅」もあり観光の起点としても便利なエリアです。

沖縄県発表の2024年度の沖縄県への入域観光客数は995万2,700人（対前年比で142万100人増／16.6％増）と、最多を記録したコロナ禍前の2018年度に対して99.5％の水準まで回復し、過去2番の数になっています。

2025年度は国内観光客数が好調な状況（2024年度は国内観光客数は過去最多）であること、外国人観光客数が航空路線の増便・新規就航があることやクルーズ船の寄港が多数予定されていること等から、引き続き好調に推移することが見込まれます。

これらを背景に、沖縄観光の中心地である「国際通り」周辺のホテルマーケットは底堅い需要があると考えています。

キャピタルゲインの最大化を目指すプロジェクト

本物件は約138坪の広さで「国際通り」から視認性が高くホテル用地としての需要が高いと考えています。

隣地である①②の取得が成功すると、本物件と合わせて、約400坪と大規模なホテル用地となります。「国際通り」周辺でこれだけ大規模なホテル用地が出てくることは稀であり、非常に希少性の高い物件となります。
実際に大手ホテルディベロッパーに対してのヒアリングも実施済みで、本物件と①②が一体であれば、取得したいと興味を示している業者も数社存在します。
①②の取得に関しては、その所有者と良好な関係を築いている第三者に本プロジェクトに協力をいただく共同事業の契約を締結済みです。その共同事業者には最終的に一体で売却した場合の利益の一部を分配する予定です。

さらに、③の国際通りに面した物件の取得が成功すると、国際通り直結の物件となり、ホテル用地としての価値がより高まり、売却価格を大幅に伸ばすことができると考えています。

本プロジェクトは最大3フェーズ

本プロジェクト期間は最大3年を想定し、3つのフェーズに分けてファンド組成をします。
フェーズ1は1年の期間を想定してますが、進捗状況に寄っては、フェーズ2とフェーズ3の期間は短縮の可能性があります。

本フェーズ1では、①②の取得に向けて所有者と交渉を進めます。
同時に、本物件現況のホテル運営体制の見直しを行うとともに、必要に応じて客室や共用施設のバリューアップを図り、ホテルの営業利益の向上を狙います。
フェーズ2では、追加買取ファンドを組成し、①②を取得します。同時に、③の取得に向けて所有者と交渉を進めます。
フェーズ3では、追加買取ファンドを組成し、③を取得します。その後、取得した全てを一体のホテル用地とすることで、大手ホテル開発ディベロッパーへの売却を目指します。

なお、フェーズ1に出資いただいた場合には、フェーズ2およびフェーズ3のファンドの優先当選権を付与させていただきます。

フェーズ1における2つ運用シナリオ

1つ目のシナリオはキャピタルゲインの最大化を目指す本プロジェクトです。

このシナリオの場合の配当原資は、ホテル運営によるインカムゲインとファンド運用終了時にGATES社に対して、本物件を売却する際のキャピタルゲインとなります。

本プロジェクト終了後の第三者への売却時に想定されるキャピタルゲインのうち、本ファンド運用期間に対応する利益を考慮して売却価格を定めます。

2つ目のシナリオは、本物件単体での売却です。

現在のホテル営業は相場よりも格安な宿泊単価となっていることから、ホテル運営体制の見直しや客室・共有施設のバリューアップによって、本物件単体でも十分なインカムゲインを獲得できる物件となります。
また、約138坪ある本物件は容積率が500％となりますが、現況の建物はその半分以下の容積率となります。そのため、増築により、延床面積の大幅な拡大が可能となり、買主にとってポテンシャルの高い物件となります。

このような理由から現況での売却で十分なキャピタルゲインを獲得できると判断した場合には、フェーズ2に移行せず終了となります。

配当ポリシー

不動産クラウドファンディングによる配当は、優先出資者に優先的に配当される一方で、キャピタルゲインの配当利回りに上限が設定されるのが一般的です。これまでは、GATES FUNDINGでもそのような一般的な配当ポリシーで運用をしていました。

しかし、GATES FUNDINGでは、投資家の皆様とプロジェクト利益をシェアしたいという想いから、運用終了時において、組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合や、早期に売却が完了した場合には、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施する配当ポリシーを採用しています。

スケジュール

優先劣後構造による運用

本ファンドにおいては優先劣後構造を採用しており、優先出資割合は約90%、劣後出資割合は約10%でファンドを設計しております。

優先劣後構造とは、投資家の元本保護を目的とした仕組みです。今回のファンドでは、投資家である皆様の優先出資分が全体の約90％、事業者による劣後出資が約10％となっており、運用において損失が発生した場合でも、劣後出資分約10%が全額毀損するまで、みなさまの優先出資が元本毀損することはありません。