ファンド概要

本ファンドは、沖縄自動車道「金武」I.C.より、車で約9分に所在する米軍人向け4階建賃貸アパートを投資対象としています。近隣には沖縄米軍基地の一つである「キャンプハンセン」が所在しており、⽶軍基地等に勤務する⽶軍⼈の住宅需要が高いエリアとなっております。

対象物件は2022年竣工の築浅物件で、米軍による検査済みの上、既に満室稼働していることから売却の蓋然性は高いと判断できます。また売主が早期売却を希望していた背景により、収益還元法から試算される価格と比較して割安な条件での取得が実現できた物件となります。

本ファンドでは、取得後もインカムゲイン獲得をしながら運用し、沖縄に拠点を置く投資家や米軍人向け賃貸アパートに魅力を感じている富裕層を中心に売却活動を進め、キャピタルゲインの獲得を目指します。

投資用不動産として注目を集めている米軍人向け賃貸アパート

米軍人向け賃貸アパートとは、米軍基地等に勤務する米軍人を主な入居者（賃借人）とするアパートを指します。米軍に所属する軍人・軍属は、個人で契約する場合であっても、米軍が定める基準による検査を通過し、かつ米軍指定の仕様を満たしている物件しか賃貸契約が成立しない点が特徴として挙げられます。そのため物件のオーナーは、建築や設備の段階から厳格な基準に合わせる必要があり、米軍人向けの賃貸物件は供給数が限定的となります。

これらの要因から米軍人へ向けた賃貸物件は一定ハードルがありますが、得られる賃料水準は一般的な相場と比較して高い点は魅力として挙げられます。その理由は米軍の賃貸契約の特殊な特徴が関係しています。米軍人の賃貸契約では、オーナーが定めた募集している賃料でそのまま契約となるわけではなく、契約者の階級等に応じて米軍が設定します。現状の稼働状況においても地域の相場による家賃（2LDKが約12万円、4LDKが約18万円）を上回る賃料（2LDKが約23万円、4LDKが約40万円）で契約が成立しており、加えて築浅で周辺に類似物件が少ないなどの要因から、満室稼働しているため、結果として表面利回りは約8%と比較的高い水準となっております。

供給が限定的な米軍人向けアパート

米軍人向け賃貸アパートは、一般的な日本人向け賃貸と異なり、米軍が定めた厳格な安全性や設備基準を満たす必要があるため、米軍による検査に合格しなければ賃貸契約が成立しない点が特徴です。また米軍による検査は一度合格すれば終わりではなく、定期的に更新を行わなければならない仕組みになっています。

検査では、米軍基地内の検査官が物件を訪れ、安全性・環境・衛生面に加え、米軍人が生活するうえで必要とされる設備が十分に整っているかを確認します。こうした基準を全てクリアし、検査に合格した物件のみが米軍人との賃貸契約を結ぶことが認められるため、米軍人向けの供給は限定的となります。検査においては一般的な賃貸物件と同程度の設備では基準を満たしきれない場合が多く、米軍人をターゲットとする場合は、米軍による検査合格を前提とした建築や設備投資が求められます。

また、米軍人向け賃貸物件の管理は、通常、米軍基地内に設けられており、軍人やその家族の住宅サポートを専門に行う部署であるハウジングオフィスに登録された不動産会社が行います。物件オーナー自身で軍検査の申し込みをすることも可能ですが、ハウジングオフィスという外国機関とのやり取りが英語を中心とする特殊な手続きが主となるため、ハウジングオフィス登録済みの不動産会社に依頼するのが一般的となります。対象物件においても、ハウジングオフィス登録済みの不動産会社が管理を担当します。

こうした背景から米軍人向け賃貸アパートは一定ハードルが高いと言えますが、本ファンドにおける対象物件は既に米軍による検査を通過しており、ハウジングオフィス登録済みの不動産会社が管理をするため、米軍による定期的な検査においても対応できる体制が整っております。

対象物件の特徴

対象物件は、沖縄自動車道「金武」インターチェンジから車で約9分（約6.7km）の場所に位置し、キャンプハンセンの入口までは約1.5kmと、米軍基地関係者にとって通勤利便性の高いエリアとなっております。

周辺には生活に必要な施設や商業エリアが点在しており、車移動を前提とした沖縄ならではのライフスタイルをスムーズに送ることができる環境が整っています。金武町内でも比較的アクセスが良好でありながら、街並みは落ち着いた雰囲気を保っており、住環境としても魅力的なロケーションといえます。

建物は2022年に竣工した鉄筋コンクリート造陸屋根4階建で、2LDK×4戸と4LDK×2戸の計6戸で構成されています。全戸に2台分の駐車スペースが確保されており、車社会の沖縄でも十分な利便性を提供できる設計です。築浅のため外観・内装ともに新しく、設備面でも過ごしやすい環境が整っております。

運用戦略

本ファンドでは、米軍人向け賃貸アパートを取得し、沖縄県に拠点を置く個人投資家、あるいは米軍向け賃貸物件に注目している富裕層への売却を目指します。

沖縄の地方銀行や地域金融機関はこうした米軍向け物件特有の事情に慣れており、実際に融資を積極的に行ってきた実績があります。このため、融資を活用して購入できる投資家は全国的に見ると限られるものの、沖縄県内の投資家にとっては魅力的な投資機会として注目を集めています。なお、本ファンドの対象物件は金融機関の融資審査において重要となる検査済証が確認できているため、融資を活用しやすく、売却しやすい物件となっています。

また、対象物件は売主が早期売却を希望していた背景から、収益力に対して割安な価格で取得できることもポイントとして挙げられます。近年は建築費も高騰していることから、竣工当時と比較すると建築コストが上昇している点も加味して、売却時には適正価格での取引が期待できます。

なお、物件周辺で辺野古新基地の移設計画が進んだ場合、将来的には周辺エリアの米軍人向け賃貸需要がさらに拡大する可能性があります。本ファンドの運用期間中に具体的な影響が及ぶかは不確定ではありますが、こうした潜在的な需要拡大要因は、売却先にとって魅力の一つとなり得ます。

これらの点や、築浅で周辺に類似物件が少ないといった要因から満室で稼働している点等を踏まえ、沖縄県の地方金融機関と深い連携を持つ投資家や、米軍向け賃貸物件に高い関心を寄せる富裕層をターゲットとし、安定稼働を維持した状態で外部売却を行う方針です。

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